1차 붙고 2차서 떨어지는 사람
이유 알고 보니 이거였습니다
2026년 시험일정부터 응시수수료, 최근 5년 합격률, 그리고 합격자들이 실제로 쓴 전략까지 – 이 글 하나로 정리해드릴게요.
📋 목차 한눈에 보기
01 감정평가사, 어떤 직업인가요?
부동산 뿐 아니라 동산, 기업가치, 무형자산까지 – '가격'을 매기는 국가전문자격사예요.
감정평가사는 토지, 건물, 기계, 기업, 특허 같은 유·무형 자산의 경제적 가치를 판정해서 그 결과를 화폐가치로 표시하는 일을 해요. 재건축·재개발 보상평가, 공시지가 산정, 담보평가, 소송 감정 등 부동산과 관련된 거의 모든 공적·사적 평가 업무에 관여하기 때문에 8대 전문직 중 하나로 꼽히고, 업무의 상당수가 공적 평가라서 경기 변동에 상대적으로 덜 흔들리는 안정적인 소득 구조를 가진 직업으로 알려져 있어요.
자격을 취득한 뒤에는 감정평가법인, 은행·보험사 등 금융기관, 한국부동산원·한국토지주택공사 같은 공기업, 또는 개인사무소 개업까지 진로가 다양하게 갈려요. 그만큼 시험 준비 기간 동안 방향을 정해두고 공부하는 게 도움이 돼요.
02 2026년 제37회 시험일정 총정리
2026년 감정평가사 시험은 1차·2차 총 2회로 나뉘어 시행돼요. 접수일을 놓치면 그 해는 응시가 아예 불가능하니 날짜부터 정확히 체크해두세요.
제1차 시험
| 구분 | 일정 |
|---|---|
| 원서접수 | 2026. 2. 2.(월) ~ 2. 6.(금) 18:00 |
| 시험일 | 2026. 4. 4.(토) |
| 합격자 발표 | 2026. 5. 6.(수) |
| 시험 면제서류 제출 | 2026. 5. 13.(수) ~ 5. 22.(금) |
| 시행장소 | 서울, 부산, 대구, 광주, 대전 |
제2차 시험
| 구분 | 일정 |
|---|---|
| 원서접수 | 2026. 5. 18.(월) ~ 5. 22.(금) 18:00 |
| 시험일 | 2026. 7. 4.(토) |
| 합격자 발표 | 2026. 10. 21.(수) |
| 시행장소 | 서울, 부산 |
2차 시험은 1차 합격자만 응시할 수 있어요. 원서접수는 인터넷 접수만 가능하고(인터넷 이용이 어려운 경우 관할지사 도우미 접수), 접수기간은 단 5일뿐이라 미리 일정을 캘린더에 표시해두는 걸 추천해요.
03 시험과목 및 시간표
1차는 객관식, 2차는 논술형이에요. 과목 수는 적어 보여도 범위가 넓어서 만만하게 볼 시험은 아니에요.
제1차 시험 (객관식 5지 택일형, 과목별 40문항)
| 교시 | 시험과목 | 시험시간 |
|---|---|---|
| 1교시 | 민법(총칙·물권) · 경제학원론 · 부동산학원론 | 09:30~11:30 (120분) |
| 2교시 | 감정평가 관계법규 · 회계학 · 영어(성적 대체) | 12:00~13:20 (80분) |
제2차 시험 (논술형, 과목별 4문항)
| 교시 | 시험과목 | 시험시간 |
|---|---|---|
| 1교시 | 감정평가실무 | 09:30~11:10 (100분) |
| 중식 | - | 11:10~12:10 (60분) |
| 2교시 | 감정평가이론 | 12:30~14:10 (100분) |
| 휴식 | - | 14:10~14:30 (20분) |
| 3교시 | 감정평가 및 보상법규 | 14:40~16:20 (100분) |
2차는 하루에 세 과목, 총 300분을 논술로 써내려가야 해서 체력 안배가 실력만큼이나 중요해요. 특히 3교시 감정평가 및 보상법규는 최근 과락률이 60%를 넘긴 적도 있을 만큼 까다로운 과목으로 꼽혀요.
04 영어 대체시험 기준점수
1차 영어 과목은 별도 시험을 보지 않고, 공인 영어성적으로 대체해요. 2026. 4. 3.(1차 시험 전날)까지 발표된 성적만 인정돼요.
| 구분 | 일반 응시자 | 청각장애인 |
|---|---|---|
| 토플 PBT | 530 | 352 |
| 토플 IBT | 71 | - |
| 토익 | 700 | 350 |
| 텝스 | 340 | 204 |
| 지텔프 (Level 2) | 65 | 43 |
| 플렉스 | 625 | 375 |
| 토셀 (Advanced) | 640 | 145 |
| 아이엘츠 | 4.5 | - |
토익은 접수·응시자가 많고 시험 회차도 잦아서 가장 무난하게 준비하는 선택지예요. 1차 시험 전형 일정을 역산해서 늦어도 시험 3~4개월 전에는 목표 점수를 확보해두는 걸 추천해요.
05 합격기준 및 최소합격인원
1차·2차 모두 "과목당 40점 이상 + 전과목 평균 60점 이상"이 기본 원칙이에요. 다만 2차는 여기에 최소합격인원 제도가 얹혀지면서 사실상 상대평가처럼 작동해요.
- 매 과목 100점 만점 중 40점 미만이면 한 과목이라도 과락, 전체 평균과 무관하게 불합격
- 전 과목 평균 60점 이상 취득해야 합격
- 2026년도 제37회 2차 시험 최소합격인원은 180명
- 기준 충족자가 최소합격인원에 못 미치면, 40점 이상 득점자 중 평균점수 순으로 최소인원까지 추가 합격
- 동점자가 발생하면 모두 합격 처리 (점수는 소수점 둘째 자리까지 계산, 반올림 없음)
06 최근 5년 합격률 추이 (난이도)
응시자는 매년 늘고 있지만 2차 최소합격인원은 크게 늘지 않아서, 체감 난이도는 계속 높아지는 추세예요.
1차 시험 합격률
| 연도 | 응시인원 | 합격인원 | 합격률 |
|---|---|---|---|
| 2021년 | 3,176명 | 1,171명 | 36.87% |
| 2022년 | 3,642명 | 877명 | 24.08% |
| 2023년 | 5,515명 | 1,773명 | 32.15% |
| 2024년 | 5,755명 | 1,340명 | 23.28% |
| 2025년 | 6,702명 | 1,914명 | 28.55% |
2차 시험 합격률
2차는 최소합격인원 제도 때문에 합격률이 훨씬 낮게 형성돼요. 2024년(제35회)에는 응시자 2,667명 중 195명만 합격하며 7.31%로 최근 5년 중 가장 낮은 합격률을 기록했어요. 1차·2차를 모두 통과하는 최종 합격률은 통상 6% 안팎으로 추정돼요.
07 응시자격 · 원서접수 방법
- 1차 시험: 학력·경력 제한 없이 누구나 응시 가능 (감정평가법 제24조 결격사유 없을 것)
- 2차 시험: 해당 연도 1차 시험 합격자만 응시 가능
- 접수방법: Q-Net 홈페이지를 통한 인터넷 접수만 가능 (인터넷 이용이 어려우면 관할지사 방문 도우미 접수)
- 응시수수료: 1차 40,000원 · 2차 40,000원
최종 합격 후 바로 감정평가사로 활동하는 건 아니고, 감정평가법인이나 관련 기관에서 1년간 실무수습을 거쳐야 정식 자격이 부여돼요. 실무수습 기관 선정도 미리 알아보고 준비하면 합격 이후 공백을 줄일 수 있어요.
08 연봉 및 취업 전망
8대 전문직 중 하나로 꼽히는 만큼 소득 수준은 높은 편이고, 공적 평가 비중이 커서 소득 기반이 비교적 안정적이에요.
- 상위 25% 연봉 약 8,300만원
- 평균(중위) 연봉 약 6,700만원
- 하위 25% 연봉 약 6,000만원
- 근무처(대형법인/중소형법인/공기업/금융권)와 경력에 따라 편차가 큰 편
09 합격자들의 진짜 꿀팁
2차 합격률 한 자릿수 시험인 만큼, 전략 없이 시간만 채우면 회전문처럼 재도전하기 쉬워요.
① 1차는 '빨리' 붙는 게 전략
1차 합격률은 20~30%대로 2차보다 훨씬 높아요. 1차에 너무 많은 시간을 쏟기보다는 기출 위주로 회독 수를 늘려 빠르게 통과하고, 남는 시간을 2차 논술 훈련에 투자하는 방식이 효율적이라는 게 다수 합격자들의 공통된 조언이에요.
② 2차는 '쓰는 연습'이 실력이다
감정평가실무·이론·법규 모두 논술형이라, 알고 있는 것과 시험 시간 안에 정리해서 써내는 것은 완전히 다른 능력이에요. 스터디나 모의고사를 통해 실제 답안지에 손으로 써보는 연습을 반복하는 게 실전 감각을 키우는 데 큰 도움이 돼요.
③ 과락 과목부터 관리하라
감정평가 및 보상법규처럼 과락률이 유독 높은 과목은 평균 점수를 아무리 잘 받아도 40점 미만이면 전체가 불합격 처리돼요. 취약 과목을 먼저 40점 이상으로 끌어올리는 걸 최우선 목표로 삼는 게 안전해요.
④ 영어 성적은 미리 확보해두기
1차 시험 전날까지 발표된 성적만 인정되기 때문에, 시험 직전에 몰아서 준비하면 낭패를 볼 수 있어요. 목표 점수를 정하고 최소 6개월 전에는 여유 있게 확보해두는 걸 추천해요.
2차 시험은 하루 세 과목, 총 300분을 집중해서 써내려가야 하는 만큼 장기간 앉아서 버티는 체력과 손목 관리도 무시할 수 없는 요소예요.
✅ 2026 감정평가사 준비 체크리스트
10 자주 묻는 질문
감정평가사 시험은 나이 제한이 있나요?
1차만 합격하고 2차는 다음 해에 봐도 되나요?
전공이 달라도 합격할 수 있나요?
독학으로도 합격이 가능한가요?
2차 시험 최소합격인원은 매년 같나요?
실무수습은 얼마나 걸리나요?
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